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6部门整顿规范住房租赁市场:加强监管长收短付等现象

www.briansc.com2020-03-14

原题:租赁市场混乱整顿,主要房东要小心

记者|黄宇

关于租赁市场混乱,有关部门要联合起来加强整顿。

最近,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、市场监管总局、中国银行业监督管理委员会、国家互联网信息办公室等六个部门发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)。除了对虚假住房信息、非法使用住房租赁贷款等问题进行严格监管外,首次明确提出要加强对“高收入、低产出”、“长收短付”等现象的监管。

据界面消息,为了迅速占领市场,近年来,以乐嘉公寓为代表的一批长期租赁公寓企业,经常采用“高价收房低价出租”的方式来吸引客户。然而,为了赚取现金流,他们向房客收取半年甚至一整年的租金,而房东只按季度支付租金。

一家长期租赁公寓的运营商直言不讳地表示,“高收入、低产出”意味着这类长期租赁公寓企业想用财务模式来运作。一方面,他们用获得的现金流来收集住房供应,然后获得更多的现金流;另一方面,它可能会将收购的资金投资到其他地方,比如一些涉及经济欺诈的高风险、高回报的业务。

在这种“踩钢丝”的商业模式下,一旦资金链的某一个环节断裂,填充不及时,可能会出现逃跑的情况。目前,许多“高收入、低产出”的长期公寓,如Lega公寓和Woke公寓已经关闭。

《意见》指出,住房和城乡建设等部门将加强对采用“高收入、低产出”(支付给房主的租金高于向房客收取的租金)、“长收短付”(向房客收取的租金长于向房主支付的租金)经营模式的房屋租赁企业的监管。

具体措施是引导房屋租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,包括租金、保证金等。进入监管账户。在房屋租赁企业的租金收入中,房屋租赁贷款的比例不得超过30%,超过比例的部分应在2022年底前调整到位。

对于不具备持续经营能力且扩张过快的房屋租赁企业,相关部门将采取面谈和警示、暂停网上备案、发布风险提示、依法查处等方式。

对于涉及非法设立资金池及其他影响金融秩序事项的,相关监管部门应按照职责加强日常监管,查处违法行为。涉及无照经营、价格违法行为、垄断协议和滥用市场支配地位的,市场监管部门应当依法查处。

除了对猖獗的“高收入、低产出”企业进行严格监管外,《意见》在明确房屋租赁企业可以依法申请以应收账款为质押的银行贷款时,建议防止其形成资金池和增加杠杆,不要求租户以隐瞒、欺骗、胁迫等方式使用租赁贷款。而不是以租金分期付款、租金优惠等名义诱导他们。

由于大量的前期资本投资和在激烈的市场竞争下快速扩张的需要,许多长期公寓希望快速收回资本,从而为租户提供每月支付租赁贷款的方式,以一次性从金融机构收回一年的租金。

根据界面上的消息,目前该连锁店有“自营分期付款”的选项,这是普通的月付、季付、半年付甚至年付中最优惠的支付方式。

中原地产首席分析师张大伟指出,长期公寓的主要问题之一是金融化带来的“现金池”。目前,长期公寓不再是租赁企业,而是s

针对部分住房信息网络平台虚假住房问题,《意见》从住房发布主体到网络信息平台和相关监管部门都有明确的职责。

例如,房屋租赁企业和员工应对发布的房屋信息的真实性和有效性负责。同一机构的同一房屋只能在同一网络信息平台上发布一次。不同渠道发布的房屋信息应当一致。已经出售或者撤销的房屋信息应当在5个工作日内通过各种渠道予以撤销。

房屋信息发布平台不允许不具备房屋信息发布资格、被列入异常经营名单、严重违法和不诚实的机构和员工发布房屋信息。

如果房屋所有人自行发布房屋信息,应核实出版者的身份和房屋的真实性。此外,平台应加快同一房屋信息的整合和显示,及时取消已维护超过30个工作日的房屋信息。

为确保相关监管到位,《意见》要求租赁需求强的城市在2020年前完成房屋租赁管理服务平台的建设,具备机构备案及开业报告、房源核实、信息发布、网上签档等功能。建立房地产经纪机构、房屋租赁企业及从业人员和租赁房屋数据库,加强市场监管。

同时,为了确保各方都有“投诉之门”,各地要把房屋租赁管理纳入社会综合管理的范围。房地产经纪机构、房屋租赁企业和网络信息平台应当建立投诉处理机制,承担调解租赁纠纷的主要责任。《意见》强调,相关行业组织应积极受理房屋租赁投诉,引导当事人妥善解决纠纷。

据报道,住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、金融监管、网邮等部门将建立协调联动机制,定期分析判断租赁市场发展趋势,促进部门间信息共享,形成联合监管力量。

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